سایت البرز ~ فريبرز رئيس‌دانا: در سال 1385، در حدود 000ر432ر11 واحد مسکونی شهری معمولی در ایران شمارش شده بود. در این سال 000ر371ر12 خانوار شهری در این واحدهای مسکونی زندگی می‌کردند (000ر30 خانوار نیز در چادر، کپر، آلونک و مکان‌های نامعلوم زندگی می‌کردند). به این ترتیب، میانگین متوسط خانوار در خانه به 08/1 می‌رسید.
آمارهای 1386 نشان می‌دهد که این رقم کاهش یافته است. از آن‌جا که بعضی از خانوارها به دلایل فرهنگی ترجیح می‌دهند، یا بر حسب توان‌شان ناگزیرند، که به صورت دو خانوار یا بیش‌تر با هم زندگی کنند، بنابراین به تعبیری نباید در ایران به‌طور حاد با مشکل کمبود مسکن روبرو باشیم. پس چرا اقتصاددانان و کارشناسان اقتصاد زمین و مسکن از کمبود یک و حتا یک‌ونیم میلیون واحد مسکونی سخن به میان می‌آورند؟
در سال 1385، در شهر تهران 160ر343ر1 واحد مسکونی وجود داشته است. در این سال، 000ر441ر3 خانوار زندگی می‌کردند (به موجب نتایج سرشماری آن سال) (1). به این ترتیب، میانگین خانوار در واحد مسکونی 03/1 نفر بوده (که 5 درصد کم‌تر از کل کشور است). این رقم، بنا به برآورد، در سال 1386 کاهش یافته است. با توجه به تمایل زیست مشترک برای شماری از خانوارها، باز باید به نتیجه برسیم که بر حسب تقاضای مطلق (یا نیاز)، کمبود مسکن در تهران وجود ندارد یا ناچیز است. پس چرا اقتصاددانان و کارشناسان از کمبود شدید مسکن در تهران یاد می‌کنند؟
بازار زمین و مسکن شهری به شدت تب‌آلود است، در فاصله‌ی آغاز سال 1384 تا تیر ماه 1387 به‌طور متوسط قیمت واحدهای مسکونی نوساز در هشت شهر بزرگ (تهران، مشهد، اصفهان، تبریز، کرج، شیراز، اهواز، قم) دو برابر و قیمت زمین شهری نیز 8/1 برابر شده است. متوسط افزایش قیمت‌ها در تهران بیش‌تر و در شهرهای میانی و کوچک کم‌تر بوده است. پرسش این است که اگر به سازوکار بازار و عرضه و تقاضا باور داشته باشیم (که هرگز نباید آن را مطلق و تعیین‌کننده‌ی اصلی بدانیم، گر چه در اقتصاد متعارف معمولاً چنین می‌كنند) نباید با چنین تکانه‌های تب‌آلود در بازار، در جایی که تقاضاهای واقعی برای مسکن آن را ضروري نمي سازد، روبرو باشيم. این نوسان‌ها واقعا از کجا می‌آیند؟ براي يافتن پاسخ کمی بیش‌تر به طرح جوانب مساله مي‌پردازيم.
در ایران 000ر54 هکتار از فضاهای شهری به بافت فرسوده اشتهار دارند (و در تهران حدود 15 هزار هكتار)2 که در آن دست‌كم يكي از اين ضوابط حاكم است: خانه‌های قدیمی بي‌سازه و ناپايدار، درجه‌ی نفوذپذيري بسيار پایين و قطعات ريزدانه (و در كنار آن‌ها كمبود خدمات و امكانات بهداشت محيط). در این بافت‌ها دسترسی‌ها بسیار محدود است و به‌اصطلاح محله‌ها نفوذناپذیرند. در این بافت‌ها، قطعات زمین و خانه بسیار کوچک و به‌طور متوسط هر قطعه 75 متر مربع است که مساحت ساختمان آن ممکن است کم‌تر با بیش‌تر باشد. 500ر14 هکتار از این 50 هزار هکتار در تهران و باقی در اصفهان، تبریز، شیراز، مشهد، قزوین، زنجان، بیرجند، زاهدان، کرمان،... قرار دارند. 29 درصد از مساحت و خانه‌ها در بافت‌های فرسوده در تهران است؛ اما 45 درصد از جمعیت این بافت‌ها در تهران ساکن‌اند. تراکم ناخالص متوسط در این بافت‌ها 250 نفر در هکتار است. این رقم در تهران بیش‌تر است و به 700 نفر در هکتار نیز می‌رسد که متعلق به دولاب، سرآسیاب، هاشمی و تا حدی صابون‌پزخانه است.3 میانگین افراد خانوار معادل 4 نفر در این بافت‌ها و تراکم متوسط خانوار در خانه معادل 3/1 خانوار برآورد می‌شود. در بعضی خانه‌ها در محله‌های فقیرنشین با بافت‌های فرسوده مثلا در باغ آذری، رباط کریم و عباسی در تهران در هر خانه‌ی کوچک از 3 تا 5 خانوار (البته شاید خانوارهای 1 و 2 نفری) زندگی می‌کنند.4
با توجه به موارد فوق به این نتیجه می‌رسیم که اگر حداقل معيارهاي رفاه، شرایط زیست انسانی و حقوق بشر مطرح باشد، باید شمار 000ر250ر2 واحد مسکونی ديگر نيز برای محروم‌ترین و آسیب دیده‌ترین گروه هاي اجتماعي، که بخش عمده‌ای از آن نیروی کار ناماهر یا نیمه ماهرند، در اختيار داشته باشیم. به عبارت ديگر، براي 000ر15 هكتار بافت فرسوده كه بنا به برآورد نيمي از آن به حداقل امكانات نياز دارند با احتساب 300 نفر در هكتار داريم : (300× 50/0× 15000 = 250000 2). اما این کمبود عامل بحران کمبود مسکن در بازار نبوده است زيرا این کمبود به دلیل فقر مزمن چیزی به نام «تقاضای موثر» را نمی‌سازد و بنابراين در بازار سرمايه‌داري املاك شهري بحران‌ساز نیست (اگرچه بحران اجتماعي را تشديد مي كند.) بنابراين پرسش اين است كه بحران پس از کجا می‌آید؟ در پاسخ بايد گفت بحران مالي ـ املاك كه به صورت توقف در توليد و معاملات در سال 1387 پس از يك دوره‌ي بادكنكي تورمي رخ داده است. اين بحران تا حد زیادی به دليل افزايش بيش از حد تقاضاهای احتکاری و ناشی از باد کردن نقدینگی در نزد گروه‌هاي محدود سرمايه‌گذاري مالي ـ مستغلات بوده است. توزیع مالکیت مسکن در ایران بسیار ناموزون و ناعادلانه است، در حالی که بعضی افراد دارای دو، سه یا پنج یا بیش‌تر واحد مسکونی‌اند اما در بعضی واحدهای مسکونی مثلا در سرآسیاب، رباط کریم، صابون پزخانه و خانی آباد و باغ چالی و چال‌میدان در هر خانه‌ی مخروبه دو سه تا هفت خانوار به گونه‌اي بسيار فشرده و بسيار درهم لوليده زندگی می‌کنند در بررسي من تاکنون 49 محله دارای بافت فرسوده در تهران و 12 محله در اصفهان از نزدیک و به صورت میدانی و آماری وارد شده‌اند. این بررسی‌ها نشان می‌دهد که 65 درصد ساکنان آن توان ساختن واحد مسکونی 25 متر مربعی را نیز ندارند و 20 درصد آنان می‌توانند واحد مسکونی بین 25 تا 50 متر مربع بنا کنند و همه‌ی این‌ها با امکان بدهکار شدن است. این امکان برای خیلی کسان وجود ندارد. به موجب گفته‌های شماری از کارشناسان مسکن در کل مناطق شهری ایران 24 درصد از خانوارها توان ساختن واحد مسکونی حتا 24 متر مربعی را نیز ندارند و 24 درصد نیز توانی برای ساختن خانه‌ي 24 تا 50 متر مربعی را ندارند.
بیش‌تر بدانیم: در حدود 11 درصد از کل خانه‌های مسکونی شهری کشور کم‌تر از 50 متر مربع مساحت دارند. این رقم در مناطق شهری استان تهران (استان تهران و نه شهر تهران یعنی جایی با بیش از 13 میلیون جمعیت که خدمات خود را از تهران و کرج و ورامین دریافت می‌کنند) معادل 16 درصد است. از کل خانه‌های مسکونی شهری در حدود 38/1 درصد بالاتر از 300 متر مربع‌اند. در تهران این رقم به 67/0 درصد می‌رسد. از حیث خانه‌های بالاتر از 500 متر مربع تفاوت زیادی بین مناطق شهری استان تهران و مناطق شهری کل کشور موجود نیست.
بدین ترتیب می‌بینیم که کوچک‌شدن واحدهای مسکونی در تهران بیش‌تر از کل کشور است. سهم واحدهای مسکونی کوچک در تهران بیش‌تر از این سهم در کل کشور است. استان تهران 29 درصد از کل واحدهای مسکونی کشور را دارد اما 42 درصد از واحدهای مسکونی کم‌تر از 50 متر مربع را در خود جای داده است. این استان در این حال 14 درصد از واحدهای 300 متر مربع به بالا را در خود دارد (برای واحدهای 200 متر مربع به بالا نیز وضع همین است) با این حال محل شکل‌گیری ناموزونی مسکن شهری است زیرا خانه‌های بزرگ در تهران بسیار مجلل و پر هزینه‌تر از این خانه‌ها در شهرهای دیگرند.
در واقع در دیگر شهرها خانه‌های بزرگ بیش‌تر از نوع سنتی‌اند. خانه‌های داخل برج‌های گران‌قیمت در شهر تهران متعلق به اقلیتی بسیار محدودند. وانگهی میانگین افراد خانوار که تحت شرایط اجتماعی ـ اقتصادی چند وجهی رو به کاهش است در تهران کاهش بیش‌تری را تجربه کرد بنابراین سرانه‌ی خانه‌ی مسکونی مجلل برای هر فرد تهران نشین بسیار بالاتر از سایر نقاط است. میانگین افراد خانوار در سال 1375 در کل کشور معادل 84/4 بود که در سال 1385 به 03/4 کاهش یافت این کاهش برای استان تهران از 27/4 به 6/3 رسید. اگر مسکن شهری 75 متر مربعی را ضابطه‌ی متوسط بگیریم و اگر هزینه‌ی خرید واحد مسکونی به طور متوسط متر مربعی یک میلیون تومان باشد، هر واحد مسکونی 300 متر مربعی برجی در تهران که به قیمت متوسط چهار میلیون تومان معامله می‌شود، باید معادل 16 واحد مسکونی متوسط برای اقشار پایینی باشد. به این ترتیب وقتی یک واحد مسکونی اعیان نشین در برج‌های شمال تهران خالی می‌ماند یعنی معادل نیاز 16 خانوار عادی و کم درآمد.5
بساز و بفروش‌های بزرگ مقیاس و اقتصاددانان و آرشیتکت‌ها و مهندسان سازه‌ای که به دستگاه پول‌سازی آنان را بسته‌اند مدام راه حل و نسخه‌ی ناپیچیده می‌پراکنند که؛ ای بابا ما خانه کم داریم و این است علت افزایش قیمت و تب‌آلودشدگی بازار مسکن. با کمی خراش پشت ناخن روی پوست استدلال آنان می‌بینیم که برای آنان واقعاً مساله عبارت از کمبود واحد مسکونی و نیاز محرومان و بی‌مسکنان کشور نیست آن‌ها تمایل به سرمایه‌گذاری‌هایی دارند که نرخ‌های سود بالا و حجم درآمدی زیاد را عاید کند و دارایی ثابت‌شان مطمئن‌تر و گران‌تر شود. آنان برج سازانند که ازآن بالا به محله‌های محروم می‌نگرند و فریاد وا کمبودا سر می‌دهند اما از سر این برج به سر برج دیگر می‌پرند. در بررسی‌های من در محله‌های فرسوده مشخص شد که آنان تقریبا بی‌استثنا هیچ تمايلي به سرمایه گذاری در بافت‌های فرسوده که نرخ و حجم کم‌تری را متوجه آنان می‌کند ندارند زیرا در آن‌جا مجبور به رعایت حداقلی از ضوابط شهرسازیند. خانه سازی در حداکثر 200 متر مربع زمین (آن هم به شرط عملی شدن تجمیع قطعات خرد و 50 الی 60 متری مردم فقیر) برای آنان جذابیتی ندارد و بدین سان محرومان، بی‌سرپناه و خانه‌خراب باقی می‌مانند و برج‌ها ساخته می‌شوند و خالی‌تر می‌مانند. دولت‌ها و شهرداری‌ها از سال 1368 به این سو عملاً راه و روش سودگرایانه را پیش گرفته‌اند و امکانات را در اختیار سرمایه و سرمایه‌گذار قرار می‌دهند و خانه سازی و به‌سازی بافت‌های فرسوده با امکانات پول سازی گره خورده است و چون امید سود کم است. بنابراين در ساختار فعلي مديريت و اقتصاد مسكن چشم انداز بهبود و نوسازي بسيار تيره است.
براساس اسنادی چون قبض‌های آب و برق در کل مناطق شهری کشور معادل 500 هزار واحد و در شهر تهران معادل 140 هزار واحد مسکونی خالی گزارش شده است اما این رقم‌ها کم‌برآوردی دارند. توجه کنید که شبیه همین آمارها میانگین خانوار در خانه را در استان‌های گیلان و مازندران معادل 06/1 گزارش می‌کنند (در کل مناطق شهری کشور رقم معادل 08/1 گزارش شده است) مشخص است که این رقم را نمی‌توان قابل‌قبول دانست؛ زیرا در این دو استان شمار بسیار زیادی خانه‌های ویلایی و آپارتمانی خالی که از سوی غیر ساکنان ساخته شده‌اند وجود دارند. تاملی در شهرستان‌های چالوس، نوشهر، نور، محمود آباد، کلاردشت، بندر انزلی، نشتارود، سلمان شهر و... گرچه بررسی روی معاملات واحدهای ساختمانی را نباید اغراق‌آمیز جلوه داد اما واقعیت این است که بخش زيادي از آن عمداً براي بازاريابي مناسب يا به دليل دستيابي به منابع مالي این معاملات وجود دارد و بسیار هم بر روی قیمت زمین و مسکن اثرگذارند.این معاملات ناشی از پایگاه طبقاتی سرمایه‌داری سوداگر و سرمایه‌داری املاک شهری است. زمان‌های توقف سرمایه که از سوی این سرمایه‌داری به ساختمان و مسکن تحمیل می‌شود عامل افزایش مداوم قیمت زمین و مسکن است. برآورد من آن است که به ترتيب در حدود 62 و 50 درصد از سرمایه‌گذاری‌ها بر روی زمین و ساختمان شهری (روي هم 56 درصد) در شهرهاي استان تهران و مابقی در كرانه هاي خزر و مناطق ييلاقي شمال و در اصفهان و مشهد شکل می‌گیرد (كه البته سهم مهم آن به ساختمان ها و برج هاي لوكس تعلق دارد.)6 شهرک‌های حاشیه‌ای و شهرهای جدید که برای جبران کمبود فضاهای سکونتی ساخته می‌شود، خود زمینه‌هایی می‌شود برای احداث واحدهای بورسی و انگیزه‌های سودجویانه از سوی سرمایه‌داری املاک شهری.
واقعیت آن است که کمبود واحدهای مسکونی پدیده‌ای مطلق نیست، درچارچوب نظام سرمایه‌داری بستگی به عواملی چون قوه‌ی خرید و بنابراین تقاضای موثر (به جز تقاضای مطلق) و رویکرد ارزشی دارد. در حالت عادی می‌توان گفت در مناطق روستایی کمبود مسکن وجود ندارد زیرا «هر کس خانه‌ای دارد». اما اگر مفهوم خانه را بر حسب ضابطه‌های حداقلی ـ متوسط، رفاهی، انسانی، خوب، بسیار خوب و جز آن‌ها بیان کنیم در همان جا مفهوم کمی کمبود بسیار گسترده‌تر می‌شود. در حالت عادی برای مناطق شهری کشور براساس ضریب یک خانوار در یک خانه در حدود 930 هزار کمبود واحد مسکونی گزارش شده است. اما اگر كمبود را بر حسب ضرورت هاي رفاهي و انساني (و پرهيز از آثار زلزله‌ی احتمالي بر بافت هاي فرسوده ) در نظر بگيريم نوسازی بافت‌های فرسوده را به درجات مختلف به‌حساب آوریم رقم کمبود 5/1 تا 3 میلیون واحد بیش‌تر می‌شود.
اگر تا 5 سال آينده سالانه به طور متوسط 650 هزار خانوار جديد تشكيل شود،‌ نياز مبرم براي نوسازي 5/2 ميليون واحد باشد و كمبود سال 1385 را 900 هزار واحد و نرخ استهلاك خانه ها را 2 درصد بگيريم خواهيم داشت:
نياز معمولي سال 1385:  900 هزار
نياز سال 1386:   58/1 ميليون ( = 000ر650 + 000ر930 )
نياز سال 1386 با احتساب نوسازي: 08/4 ميليون
ساخته شده در سال 1386:  750 هزار واحد
نياز براي جبران استهلاك سالانه :  240 هزار واحد
نياز سال 1387 با احتساب استهلاك : 81/3 ميليون (= 75/0 – 240/0 × 2+ 08/4)
نياز به ساخت متوسط سالانه در سال هاي آينده (از سال 1387 تا 1392)
45/1 ميليون = 000ر650 + 000ر240 + (5 : 000ر800ر3)البته 300 هزار واحد مسكوني روستايي را نيز بايد در اين رقم گنجاند. به هر حال برآورد 1387 نشان مي‌دهد كه با رقم 45/1 ميليون واحد شهري فاصله اي در حدود 800 هزار واحد موجود است. اين در حالي است كه واحدهاي گران و خالي همچنان در شهرهاي بزرگ وجود دارند.
اما بنا به برآورد آمارهای رسمی (و تاحدی قابل قبول) در سال 1386 براي تعداد تقریبی 750 هزار واحد مسکونی شهری ساخته شده (محاسبه‌ی روستایی را فعلاً کنار می‌گذارم) با زیربنای متوسط 85 متر مربع معادل 64 میلیون متر مربع واحد مسکونی ساخته شده است.7 این رقم با قیمت‌ها و ترکیب هزینه‌ای فعلی تقريباً به 400 هزار میلیارد ریال سرمایه‌گذاری احتیاج دارد. این رقم معادل تقریبی 25 درصد نقدینگی موجود و 35 درصد تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی موجود است. اگر بنیاد اقتصاد مردم‌گرایانه و مبتنی بر راهبرد رشد از طریق بازتوزیع و اتخاذ سیاست‌های مناسب و با حداقل رویکرد رفاهی و مردمی باشد این رقم را می‌توان از طریق سیاست‌های تعدیل سرعت گردش پول، انتقال سرمایه‌ها از بخش‌های بساز و بفروش، بازتوزیع درآمد و ثروت از برج‌سازی‌های گران قیمت به خانه سازی‌های معمولی، سیاست کنترل وام‌ها به نفع نیازمندان (و نه صاحبان ثروت اقتصادی و سیاسی، چنان‌که هست) تامین کرد.
بخش اصلی هزینه‌ی مسکن به زمین شهری و فشارهای فزاینده آن مربوط می‌شود که آن نیز عمدتا رانت اقتصادی متعلق به سرمایه‌داری املاک شهری است. ارزان کردن بهای مسکن از طریق تامین زمین ارزان سیاستی بسیار محوری و مناسب است. در شرایط فعلي و حتا در شرایط سیاسی و اجتماعي بلافاصله مطلوب، امر ملی کردن عمومی زمین شهری اقدامی بسیار آشفته‌ساز و به زیان اقشار محروم از آب در مي آيد. اما این به معنای نادیده گرفتن سیاست تامین زمین تحت مالکیت اجتماعی برای خانه‌سازی و توسعه‌ی شهری از طریق تعاونی‌های ساختمان و شهرک سازی‌ها نیست.
بخش مسكن در اقتصاد ايران به تحول ساختاری در سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و انتقال منابع نیاز دارد که در آن قطعا باید این توزیع بسیار ناعادلانه و مخرب منابع به توزیعی کارآمد و عادلانه تبدیل شود و فشار رانت و قیمت زمین شهری و سودبری سرمایه‌دار‌ی بزرگ املاک شهری متوقف شود یا کاهش یابد. بازار مسکن شهری در دو سه سال اخیر باز سراسیمه شده است. این رخداد نه از حیث کمی و نه از حیث چگونگی بی‌سابقه، حتا کم سابقه نیست. جستجو از سوی کارآگاهان اقتصادی دولتی و خصوصی نیز برای یافتن مقصر اصلی شروع شده است. این نیز تکراری است. اما هر بار باز با سراسیمگی مسکن روبرو شده‌ایم و با تکاپوی گذرای مسئولان. حاصل محرومیت و فقر سکونتی توده‌های مردم کم بضاعت، زیر خط فقر و محرومان طبقاتی بوده است. جستجو در پهنه‌ی جغرافیای شهری، در پستوی معاملات املاک، در بایگانی تصمیمات بی‌ثمر مانده‌ی دولتی و در طرح‌های عقیم، بی‌فایده است. باید در ردیابی این گرفتاری به سراغ تاریخ انباشت ثروت به‌صورت املاک و دارایی‌های مالی برويم.

پی‌نویس‌ها
(1) مرکز آمار ايران، نتايج سرشماري نفوس و مسكن، 1385.
(2) گزارش شركت مادر تخصصي عمران و بهسازي، وزارت مسكن و شهرسازي.
(3) سازمان نوسازي شهر تهران، طرح منظر شهري محله هاي باغ آذري، رباط كريم،‌عباسي، دولاب سرآسياب، هاشمي، تهران 1386 و 1387.
(4) سازمان نوسازي شهر تهران، همان جا.
(5) از ياد نبريم كه در بافت هاي فرسوده از جمله در محله هاي سيروس، عودلاجان، شوش و صابون پزخانه شرقي شمار زيادي از خانه‌ها به صورت انبار و كارگاه در آمده و فاقد ارزش استفاده هاي سكونتي است.
(6) به عنوان مثال كل ارزش ساختمان و زمين براي ساختمانهاي شروع شده در سال 1386 به شرح جدول زير بوده است
          
          
                     

ضمناً ملاحظه مي شود كه هزينه هاي زمين در استان تهران در حدود 5/1 برابر هزينه ساختمان است در حالي كه اين نسبت در كل كشور 95 درصد و در استانهاي گيلان و مازندران در حدود 65 و 58 درصد است كه نشان دهنده ي بورس سنگين زمين شهري در تهران است.
ماخذ: نتايج بر روي فعاليت هاي ساختماني بخش خصوصي در مناطق شهري ايران، بانك مركزي جمهوري اسلامي، اداره آمار اقتصادي

(7) اين رقم با برآوردهاي مبتني بر آمارهاي منتشرشده هم خواني دارد: براي سه ماهه دوم سال 1386 رقم كل زيربناي مسكوني در حدود 14 ميليون مترمربع بود كه براي تمام سال معادل 64 ميليون متر مربع برآورده مي شود. بانك مركزي ايران، اداره آمار اقتصادي، براي فعاليت هاي ساختماني بخش خصوصي، سه ماهه ي دوم 1386.